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▲緊急を要する課題▲ ⇒ 【東飯能駅ビル新商業施設】No.1                                                      「本年中の開業」だそうです。地元住民としての要望があるなら、まず、それを伝えましょう。 
    
 日本経済新聞社webサイトの、きょうの1/22付けプレスリリース欄に、旧丸広東飯能店を取得したニューシティコーポレーションの発表記事が載っています。

 下記はその記事の一部です。

・・・今後改修工事を施し、食料品をはじめ、飲食店やファッション、雑貨、インテリア等の物販施設、またアミューズメントやカルチャー系施設、オフィス系施設等の誘致を計画、駅ビルという利点を活かしたテナント構成で、エンターテイメントと近隣住民の方々のコミュニティの場を提供する、新たなテナント型複合商業施設として再生し、本年中の開業を目指します。

「本年度中の開業を目指します」というのですから、もう、その準備は、始まっているのでしょう。

 オフィス部分も有るということですが、市内の企業で入居を打診されたところは有るのでしょうか?

 「起業インキュベーション機能」を持ったオフィスやミニ店舗スペースの提供があれば、嬉しいですね。(大家さんにとっては利益にならないでしょうが・・・・)

 飲食や物販部分のテナント確保のための説明会は、もう設定されているのでしょうか?

 開催されるなら、それに出席して、入居を検討する意欲の有る人は少なくないでしょう・・・・

 「近隣住民の方々のコミュニティの場を提供する」ということですが、地元住民の要望などを聞いて貰えるのでしょうか?

 せっかくの「駅ビル」なんですから、電車の始発前から終電後まで、長時間利用できる施設がたくさんできるといいですね。
 保育園、託児所、診療所、図書館分室、学習室、貸し会場、展示場、小ホール、ミニシアター・・・・・・


 飯能市役所は、新しいオーナーのニューシティコーポレーションに「市民や行政の要望を伝える意志」が有るのでしょうか?

 「要望」が有るなら、まず、それを、ニューシティコーポレーションに伝えなければ何も始まりません。

 試しに、私が、当Blogに書いたことを伝えてみます。

 無視されるか、要望を聞いてもらえる場を設定してくれるか、いずれにせよ、その途中経過は適時、当Blogに書き込んでいきます。

   
<蛇足>
 実は、昨年「丸広東飯能店が買われた」ということを知ってから、きょう、上記に書き込んだようなことを、ニューシティコーポレーションにメールで伝えようと思いましたが、ある理由でそれは止めました。

 その理由に興味の有る方は推測して下さい。知りたい方は、メールして頂ければ書いて返信します。



| 小久保 達 | 21:48 | comments (0) | trackback (0) | ★緊急を要する課題★::東飯能駅ビル新商業施設 |
▲緊急を要する課題▲ ⇒ 【東飯能駅ビル新商業施設】No.2                                                        「年内の開業」なら、ぜひ「飯能まつり」と同じ日にして欲しいですね。
          
 本日(1/23)の日本経済新聞朝刊にも、旧丸広東飯能店を取得したニューシティコーポレーションによる新商業施設は「年内にも再オープンさせる方針だ」と書かれています。

 できれば、「飯能まつり」(今年は11/3,11/4)と同じ日にして欲しいですね。

 開店日特有の道路混雑や、殺到する来店客の整理誘導を考えると、「飯能まつりの日は避けたい」という判断をするのでしょうが・・・・・・

 飯能まつりと新商業施設の開店日が重なると、例年よりもかなり多くの人手が見込めるのではないでしょうか? 

 これは双方にとってメリットの有ることです。

 さらに、今年は久しぶりに 入間の航空祭 と重なります。

 宣伝ポスターも、両者のタイアップで共同製作すれば、お互い経費の節約にもなるし、西武鉄道の全駅や全車両に貼られれば、それも話題になるでしょう。

 なんなら、特別に、
「山車の勢揃い」を東飯能駅の東口で実施したら面白いでしょう。

 例年の勢揃いの場所からは、ちょっとだけ移動する距離が延びるだけです。西武線と八高線の踏切を渡るのは大変ですが、不可能なことではありません。

 もし、再オープン日が11月前後になるのであれば、是非、実現させたいものです。かなりの「景気づけ」になるのではないでしょうか?

 みなさんのご希望はどうでしょうか?






| 小久保 達 | 23:22 | comments (0) | trackback (0) | ★緊急を要する課題★::東飯能駅ビル新商業施設 |
▲緊急を要する課題▲ ⇒ 【東飯能駅ビル新商業施設】No.3                                                        「大成功の場合」から「再閉鎖」までのあらゆる事態を想定しておきたい
    
 年内開業に向けて、大いに期待したい東飯能駅ビルですが、冷静に、あらゆる事態を想定しておくことも必要でしょう。

 好調な場合としては下記のようなパターンが考えられます。

   1.新名所になって広範囲から人が集まり、飯能全体が活性化する
   2.賑わいが東飯能駅周辺にも波及していく

 こうなることを期待していますが、最悪の場合も想定してみると下記のようなパターンが考えられます。

   3.駅ビルだけは賑わうが、それが周辺には波及しない
   4.賑わいは当初だけで、やがて撤退するテナントが続出する
   5.そしてまた閉鎖され、次の買い手が現れるまで放置される




| 小久保 達 | 23:39 | comments (0) | trackback (0) | ★緊急を要する課題★::東飯能駅ビル新商業施設 |
▲緊急を要する課題▲ ⇒ 【東飯能駅ビル新商業施設】No.4                                                     屋上をぜひ「全天候型イベント広場」にして下さい!
       
旧丸広東飯能店のとき屋上は、イベント会場としてはあまり活用されていませんでした。

新規オープンに向けて改装するそうですが、「屋上」がどうなるのか気になっています。

イベントスペースは確保されるのでしょうか?

もし、屋上にイベントスペースを設けるのであれば、ぜひ「全天候型」にして頂きたいものです。

そうすれば、フリーマーケットやライブなどは天候を気にすることなく計画通りに進行させられます。



| 小久保 達 | 23:03 | comments (0) | trackback (0) | ★緊急を要する課題★::東飯能駅ビル新商業施設 |
▲緊急を要する課題▲ ⇒ 【東飯能駅ビル新商業施設】No.5                                                            核となるテナントには「集客力」と「永続性」を期待しています。ビックカメラ、書店、ミニシアター・・・・・・
             
 いまさらここで言うまでもないことですが、大型商業施設の成否は、入居するテナント構成で決まってしまいます。丸広東飯能店失敗の要因は「集客力が不足していた」ことに尽きます。

 今年11月に開店する予定の東飯能駅ビルの大型商業施設のテナントには、当然、「集客力」があって、一時的なブームに左右される業種ではなく、「永続性」の有るテナントに入居して欲しいものです。

 先日、「家電量販店業界2位のエディオンと5位のビックカメラが事業統合を目指している」 というニュースが有りました。

きょう(2/12)の日経流通新聞(日経MJ)では、「駅前に有望な出店候補地が少なくなったビックにとってメリットは大きい」と書かれています。

 ビックカメラを、池袋西口の小さな東京進出第1号店の時代から利用してきた私(当時勤めていた会社の隣のビルだったので)としては、有楽町駅前や新宿駅前小田急ハルク店、名古屋駅前の大型店が「成長のシンボル」のように見えていました。

 確かに、駅前の好立地の大型店に入居できる機会というものはそう滅多に有ることではありません。

 そうなると、東飯能駅ビルはどうでしょうか?

続き▽
| 小久保 達 | 10:12 | comments (0) | trackback (0) | ★緊急を要する課題★::東飯能駅ビル新商業施設 |
▲緊急を要する課題▲ ⇒ 【東飯能駅ビル新商業施設】No.6                                                     テナント構成は未定!  地元からの入居は?
           
昨日(3/9)の市議会は、加涌弘貴議員の質問だけを傍聴してきました。

市議会HPの「一般質問通告者及び発言順序等一覧表」に、加涌議員の質問として「(1)旧丸広東飯能店のその後の状況について」と載っていたからです。

      (丸広東飯能店買収の記事)

既に文化新聞の報道では、新しい所有者であるニューシティコーポレーションが飯能市役所を訪れて、種々の説明をしたことになっています。

「どのようなテナント構成になるのか?」という加涌議員の質問に対して、
飯能市の担当幹部は、
「1F食品スーパー、2Fドラッグストアー、3Fファッション、4F以降は、書店、アミューズメント、医療複合・・・と聞いている」という答弁でした。

「現時点では、どのくらいのテナントが決まっているのか?」という質問には、「現時点では、まだ1件も決まっていない、とのことです」という答弁でした。

今年の11月開業予定で、現時点で「決定テナントがゼロ」というのは、少し心配になりますね。

「地元の事業者に入居の打診は有るのか?」という質問には
「地元に対する入居の働きかけはしない、と聞いている」という答弁でした。


実は、買収報道が出てから、私はニューシティコーポレーションの広報に下記のような質問メールを送信してみたのです。

続き▽
| 小久保 達 | 14:01 | comments (0) | trackback (0) | ★緊急を要する課題★::東飯能駅ビル新商業施設 |
★緊急を要する課題★ ⇒ 【東飯能駅ビル新商業施設】No.7                                                                           <不動産投資ビジネス>と<商業施設運営ビジネス>の根本的な違いが判れば、「物件の末路」は見えてくる
             
きょう(11/27)の文化新聞に「旧丸広東飯能店年内開業は無理、テナント確保に苦戦」という記事が載っています。

当ブログでは 【東飯能駅ビル新商業施設】No.3(2007/01/24)で下記のように書きました。

********************************

年内開業に向けて、大いに期待したい東飯能駅ビルですが、冷静に、あらゆる事態を想定しておくことも必要でしょう。

 好調な場合としては下記のようなパターンが考えられます。

   1.新名所になって広範囲から人が集まり、飯能全体が活性化する
   2.賑わいが東飯能駅周辺にも波及していく

 こうなることを期待していますが、最悪の場合も想定してみると下記のようなパターンが考えられます。

   3.駅ビルだけは賑わうが、それが周辺には波及しない
   4.賑わいは当初だけで、やがて撤退するテナントが続出する
   5.そしてまた閉鎖され、次の買い手が現れるまで放置される


 ******************************

上記はあくまでも「年内開業」という前提での想定でしたが、その「年内開業自体が無理なのでないか」と思っていた人も多かったのではないでしょうか?

                   (年内開業を発表したときのインターネット記事


そもそも、旧丸広東飯能店を買い取ったニューシティコーポレーションという会社の本質は、<不動産投資>会社であって、<不動産賃貸>会社でもなければ、<商業施設運営>会社でもないのです。

業界事情に詳しくない私たちは、<不動産投資ビジネス>と<不動産賃貸ビジネス>と<商業施設運営ビジネス>を、つい同じように見てしまうものですが、実は、この3者のビジネスは立脚点が根本的に異なっているのです。


<不動産賃貸ビジネス>は、「高い家賃収入を長期に確保する」ために、「良い物件」を確保し、「良い状態」を維持することに全力を注ぐものです。


<商業施設運営ビジネス>も、「事業収入を安定的に長期に確保する」ために「良いテナント」を集め、その「テナントが長期に入居し続けられる」ことに全力を注ぐものです。

ところが、<不動産投資ビジネス>は、商業ビルを小口証券化して販売した時点で利益を得ることだけを目的にしているのです。

だから、<不動産投資ビジネス>は、商業ビルを小口証券化して完売したら、ビジネスはそこで終わりです。

こういう会社がテナントを募集する目的は「テナントが満杯でないと小口化した証券が売れない」から、というだけのことなのです。

もちろん、<不動産投資ビジネス>会社は、小口化した証券を購入した客に
「家賃収入を配当していく」必要がありますから、別途に<商業施設運営ビジネス>の看板も掲げますが、それも、実態は、「小口化した証券を完売するための道具」という位置づけでしかないのです。

なぜなら、<不動産投資ビジネス>の本質は、
「安く購入した不動産を小口に証券化して高く販売して、その差額で儲ける」ことであって、証券を買ったお客に「家賃収入の配当を保証している」わけではないからです。

いま、日本各地の大型商業施設の中で、「小口証券化された上で運営されている店舗」の多くは、営業の持続に苦労しています。

なぜなら、「商業のプロが運営して立ち行かなかった施設を蘇らせるだけのノウハウ」を、<不動産投資ビジネス>会社が持っていることはまず皆無に近いことだからです。

その<不動産投資ビジネス>会社も、大きく分けて二つに区分されますが、ブログにしては長文になってしまったので、続きは次回に継続します。






| 小久保 達 | 10:57 | comments (0) | trackback (0) | ★緊急を要する課題★::東飯能駅ビル新商業施設 |
★緊急を要する課題★ ⇒ 【東飯能駅ビル新商業施設】No.8                                                                        不動産投資ビジネスにも、「地域活性化型」と「地域無関心型」の二種類があります。
            
<不動産投資ビジネス>会社も、大きく分け下記の二つに区分されます。

A・自社で土地の取得、施設の企画設計段階から手がける会社
  だから、開発する地域のことを長期的に考えている


B・不振になった商業施設を安く買い取るところから手がける会社
  短期勝負が主力だから、地域のことには関心が無い


ニューシティコーポレーションの本質はBの会社なのです。

Bの会社の営業方針は「いわくつきの物件をできるだけ安く買収する」ことです。

なぜなら、そうすることによって

「安く買い取れば、家賃を低く設定しても利回りが良くなる」
    ↓
「家賃を低く設定すれば入居するテナント確保が楽になる」
    ↓
「テナントが満杯になれば小口化証券は簡単に完売できる」

という構造が成立すると思い込んでいるからです。


ところが「家賃が安ければ入居する」というテナントは、住居を求めている個人と、立地に左右されないオフィスだけであって、商業テナントは、それだけの理由では入居しないのです。

もちろん、無数にいる小売業者、サービス業者の中には「家賃が安い」という理由だけで入居するテナントがいないわけではありませんが、そういう業者は「商売の成功を見極めることができない人」が多くて、入居しても長続きしないものなのです。

だから、地元で「商売の原点」を肌で実感している人たちは、このビルに「入居しようとは思わなかった」し、「入居したテナントは続かないだろうと思っていた」のです。


ニューシティコーポレーションの「今後」は、私には予想がつきません。

しかし、「小口化した証券」を売り出さなければ、会社が投資した資金の回収も利益も確保できないのですから、いずれは「家賃設定を下げて」でも、「家賃が安ければ入居するテナント」を掻き集めて、当初の目論見よりは遅れ気味になっても、なんとか開業させることができるかもしれません

しかし、たとえ、開業しても、入居したテナントの撤退が相次ぐのは、いまからでも見えているようなものです。

そうなった時のことを「想定」しながら、飯能市民としては、今後の展開に注目していきたいものです。

そもそも、テナント募集の段階で、地域の企業、商業者、市役所に「入居の打診をしなかった」こと自体、この会社の本質が「商業施設の再生で地域活性化に貢献する」会社ではないことを露呈しています。

地方都市で大型商業施設を開発する場合、運営を主体におく企業であれば、「可能な限り有力な公共施設の誘致を試みる」ものです。

ところが、このニューシティコーポレーションは、飯能市議会での答弁や報告を聞いた限りでは「図書館や保育園、旧ビルの時に入居していた自治文化課などの入居打診」は無かったのです。

しかし、テナントが確保できない事態になった以上、もしかしたら、遅ればせながら、これから飯能市へ「公共施設への入居を打診してくる」かもしれません。

さぁ、そのとき、飯能市としてどのように対応すればいいのでしょうか?

(次回へ続く)




| 小久保 達 | 10:17 | comments (0) | trackback (0) | ★緊急を要する課題★::東飯能駅ビル新商業施設 |
★緊急を要する課題★ ⇒ 【東飯能駅ビル新商業施設】No.9                                                                           「棚ボタの明るい未来」 or 「立ち枯れの暗い末路」
                      
このまま、東飯能駅ビルは、テナントが集まらなかった場合、飯能市が想定しておくべきことは下記の4つでしょう。

    A・飯能市に上層階への入居を打診(要請)してくる
   B・取得価格より下げて「売り」に出される
   C・このまま「塩漬け」され、無期限に放置される
   D・歓迎されざるテナントを集めて無理にオープンされる


まず「A」が有って、飯能市が決断できずに、結果的には「B」になることが有るかもしれません。

あるいは、「C」を経て、「B」になることも有るかもしれません。

いずれにせよ、飯能市にとって最も望ましい「将来」は、最終的には、かなりの低価格で全館を取得できるか、低家賃で上層階に入居できることでしょう。

その可能性が消えない間は、「新図書館の建設」は凍結しておいたほうがいいのではないでしょうか?

「新しい図書館」は、ハードの建て替えではなく、運営ソフトの抜本的な改革である「民間委託」でも可能なのです。


| 小久保 達 | 22:45 | comments (0) | trackback (0) | ★緊急を要する課題★::東飯能駅ビル新商業施設 |
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  • ★2017年7月の市長選★ ⇒【現職と新人の出馬動向】No.11       前県議の和田さんはブログで「共産党の候補者擁立は、笑止千万、究極のパフォーマンス!」と断定しているのですが・・・・。
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