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▲その他の項目▲ ⇒【丸広東飯能店の跡地】No.1                                    丸広経営陣の意向は、売却なのか? 賃貸なのか?

 突然の新聞報道でしたね。1/13(金)の日本経済新聞朝刊の埼玉首都圏経済頁に東飯能店、4月に閉店という記事が載っていました。「飯能店との自社競合などで売り上げが低迷」と書かれていましたが、「飯能店や入間店との自社競合」などということは東飯能店を着工する前から分かっていたことではないのでしょうか。

 私自身は、丸広東飯能店には「買い物に行くお店」としての魅力はまったく感じていなかったので「閉店」は意外なことではありませんでした。残念だとは思いますが「やっぱりな」「それにしても5年で閉店は早すぎるなぁ」「もう少し頑張ればなかったのかなぁ」という感想です。

 飯能の停滞を防ぎ、むしろ「東飯能店撤退」を地域活性化のきっかけの一つにしていくためには早急に「閉店後」を考えなければなりません。「跡地の活用」には、まず何よりも所有者である丸広百貨店経営者の意向を確認する必要があります。

跡地は売却したいのか? それとも、所有したまま賃貸したいのか?

 これを商工会議所や金融機関が問い合わせても「本音」は出てこないでしょう。この本音を引き出せるのは飯能市長だと思います。なぜなら、売却するにせよ、賃貸するにせよ、丸広が有力な相手先として考えているのが飯能市だと推測できるからです。

 だから、沢辺市長には早急に丸広の経営陣と面談して、「売却か?賃貸か?」その意向を確認して欲しいと思います。(もう既に丸広から打診されているのかもしれませんが・・・・)

 もし、飯能市が丸広東飯能店の跡地を買い取るか、借り上げるとすると、その活用法は下記の3パターンが考えられるでしょう。

   1.市役所全部を移転し、転居後の現在の土地建物を売却する
   2.建替増築が検討されている図書館、第二庁舎等を移転する
   3.大中小の区画に改装して多数のベンチャー企業を入居させる

 [1]と[2]は、お金が出ていくだけですが、このことで日高市や入間市との合併が早まる可能性も出てきます。[3]は、家賃収入と税収という新たな収益事業にしていくことが可能です。

 もし、価格面やその他の事情で飯能市が「買い取れない」「借り上げられない」ことになったとしても、他の適切な「買い主」「借り主」への斡旋などは飯能市が積極的に支援しなければならないでしょう。東飯能店の跡地問題は、単に一つの私企業の問題には止まらないからです。

 飯能市が先頭に立って別の「買い主」「借り主」を斡旋する場合、働きかける対象には下記の4つが考えられます。

   4.本社オフィスが分散している企業
   5.移転や学部新設を検討中の大学   
   6.移転を検討中の国や埼玉県の機関   
   7.数社による複合施設を企画運営する会社

 [4]は、転入してくる新住民からの住民税などの大幅な税収が期待できます。その企業が知名度や人気度の高い企業であれば、飯能市のイメージも向上します。[5]や[6]も飯能市の人口増加には大いに寄与するでしょう。[7]は、シネマコンプレックス、スポーツジム、フードコート、遊戯施設の複合で相乗効果を生み出します。その運営会社の力量次第では、川越線、八高線沿線からの人出を呼び込むことも不可能ではありません。

 次回の〈丸広東飯能店の跡地・02〉からは、上記1〜7について、その詳細のアイデア、相手先の想定、可能性の有無などを書いていきます。丸広東飯能店の閉店は「周辺地域のピンチ」ではなく「飯能が飛躍する絶好のチャンス」にしていきたいと思います。

| 小久保 達 | 22:57 | comments (0) | trackback (0) | ★その他・旧い項目★::丸広東飯能店の跡地 |
▲その他の項目▲ ⇒【丸広東飯能店の跡地】No.2                                  先に「貸して欲しい」と言うか or 「借りて欲しい」と言ってくるのを待つか

 先日(2/4)の文化新聞に「飯能市が丸広に要望した4項目」が載っていました。この記事からは「飯能市は丸広から今後のことについては何も知らされていないのではないか・・・」ということが伝わってきました。

 東飯能店撤退後の丸広側の意志について何も知らされていないのであれば、ここで考えられる可能性を整理してみました。他市他県での同様な事例を参考にすれば、だいたい下記のどれかではないでしょうか。

    A・既に撤退後に借りてくれる相手が決まっている
    B・借りてくれる候補が何社かあって現在交渉中である
    C・飯能市から先に「貸して欲しい」と言わせたいと思っている

A・既に撤退後に借りてくれる相手が決まっている
 このAパターンだと、「借りてくれる相手が決まったから4月末の閉店を決めた」とも思えます。しかし、そうであるなら、「次の借り手」は、PR効果を考えればもう名前を挙げてもいい時期なのですが、その名前はまだ明らかにされていません。ということは、Aパターンではないかもしれません。

B・借りてくれる候補が何社かあって現在交渉中である
 このBパターンだと、賃貸借の条件次第で「借り手が決まること」もあれば、「結局は借り手が決まらない」こともありえます。

 丸広にとって飯能市は創業の地だからこそ、2店舗目の東飯能店を出店したのですが、その丸広でさえ一度も黒字にできなかった巨大店舗なのです。「全館を一括して」しかも「貸し手が納得できる賃料」で借りてくれる流通企業は出現しないのではないでしょうか。

 仮に出現したとしても、それは「複数社がフロア単位で借りる」ということになるのではないでしょうか。「雑居ビルとしての活気が出る」か、それとも「統一性のない雑居ビル」になるかはやってみなければわかりません。

C・飯能市から先に「貸して欲しい」と言わせたいと思っている
 このCパターンは他市他県の事例でも意外に多いのです。いま、丸広側から飯能市に「どうか跡地を借りて欲しい」と依頼したら、賃貸料は借り手である飯能市に決められてしまいます。「東飯能店の赤字」を少しでも取り戻したい丸広としては、賃貸料として希望している金額がありますから、それを下回る金額では、相手が飯能市といえども貸せないでしょう。

 果たして、丸広の「撤退後の活用方法」についての現状は、A、B、Cのどれなのでしょうか? 私の願望の入った推測ではCの可能性が大きいのではないかと思っています。

 丸広としては、東飯能店をとにかく閉店してしまえば、いままで「垂れ流していた年間数億円の赤字がともかく止まる」のですから、閉店するのが早急な経営課題であって、閉店後の借り手を確保することはそんなには急がないのかもしれません。そこが創業家であるオーナー経営者の強みでしょう。「借り手の出現をじっくり待つ」だけの余裕があるのかもしれません。

 ここで重要なのは「飯能市の出方」でしょう。

 東飯能店の閉店後は、次の借り手が開店するまで、駅周辺は閑散としてしまいます。大型店が一つ減ったからと言って、それで地元商店の売り上げが増える訳でもありません。

 第01回(1/16)「丸広経営陣の意向は、売却なのか? 賃貸なのか?」でも書きましたが、「東飯能店撤退を地域活性化の大きなきっかけにしていく」ことが必要です。こんなチャンスは滅多にあるものではないでしょう。

 私自身は、飯能市が丸広の経営陣に「全館一括借り」を出来るだけ早く申し出たほうがいいと思っています。他の企業に借りられてしまったら、せっかくのチャンスを失うことになります。

 飯能市が全館を借りて、幾つかの「借り手」に賃貸することになるのですが、その借り手の一社はもちろん丸広です。自社ビルを売却した所にその元オーナーがテナントとして入居するのはとくに珍しいことではありません。新生「丸広東飯能店」には、今度は赤字を出さない商品構成で出直すことが早急の課題となります。

 飯能市にとっての課題は「全館一括借り」による「地域活性化」です。大型商業施設が撤退した後のことは、いま全国の自治体にとっては避けられない大きな課題です。

 丸広東飯能店の撤退後の活用策は、撤退企業の「できるだけ高く売りたい・貸したい」という希望と、自治体の「できるだけ安く買いたい・借りたい」という希望と、市内在住の法人や個人の「空いた場所で新しいことをしたい」という希望という三者の希望が「三すくみ」になっています。

 これを「三方一両損」か、それとも「三方一両得」の「大岡裁き」で同時に叶える方法を模索しなければなりません。そのためにも、まず、飯能市が正々堂々と「全館一括借り」を丸広側に申し出なければならないと思います。

| 小久保 達 | 23:13 | comments (2) | trackback (0) | ★その他・旧い項目★::丸広東飯能店の跡地 |
▲その他の項目▲ ⇒【丸広東飯能店の跡地】No.3                                        飯能市から先に「意向」を示せば、多くのことが好転していくのに・・・

 いよいよ丸広東飯能店の閉店が近づいてきましたね。飯能店の5階を占めていたダイソーがいつのまにか閉店していましたが、おそらく、ここに、東飯能店にあった売場の幾つかが移転してくるのでしょう。

 現時点になっても、「東飯能店の次のテナント」の名前が漏れて来ないところをみると、本当に「借り手はまだ出現していない」のかもしれません。

 この〈丸広東飯能店の跡地・01〉(1/16)で書いたように、丸広東飯能店の閉店は「周辺地域のピンチ」ではなく「飯能を飛躍させる絶好のチャンス」だと思っています。

 そうしていくためには、まず何をどうすればいいのでしょうか?

 私自身は、〈丸広東飯能店の跡地・02〉(2/7)で書いたように、まず飯能市から丸広経営陣に「全館購入」か「全館一括借り」を打診することだと思っています。

 丸広東飯能店の全館購入には多額の資金を必要とします。もちろん、現在の飯能市にそれだけの蓄えも新たな借金をする余裕もありません。しかし、現在の市役所と駐車場も含めた市有地との等価交換という方法も可能です。

 この等価交換も飯能市と丸広との間で行われる方法だけしか無いわけではありません。飯能市からA社に交渉して、まずA社が丸広から東飯能店全館を現金で購入し、飯能市はA社から市有地(市役所建物+駐車場+その他)との等価交換で東飯能店全館を入手する、という方法も可能なのです。 

 しかし、その打診も、本気でなければ丸広経営陣の「本音」はなかなか簡単には見えてこないかもしれません。

 丸広東飯能店を飯能市が「購入」か「全館一括借り」をする場合、そこを便宜上、「駅ビル新庁舎」と呼ぶことにします。もし、丸広に対して「購入」か「全館一括借り」かを決心したら、飯能市が当面緊急に着手すべきこととして私は下記の4点を提案します。

  1.現在進行中の「第二庁舎」の建設計画はひとまず停止する
     (中止ではなく移転の可能性が有る期間だけは停止するのです) 
  2.「駅ビル新庁舎への移転」の是非を「住民緊急アンケート」で問う
     (住民投票ではなくアンケートなのだから市役所HPでも可能です)
  3.「駅ビル新庁舎」全体の活用方法を個人、法人から公募する
     (市役所だけで使用するのはあまりにも勿体ないからです)
  4.「駅ビル新庁舎」低層階への入居希望テナントを募集する
     (商業施設を入居させないのも勿体ないことだからです) 

 とくに、の「緊急住民アンケート」は、議会の承認も不要であるり、経費もあまり必要としないので、市長にその意欲があれば1ヶ月以内でも簡単に実施できることではないでしょうか。

 市役所周辺の用地を等価交換で取得したA社が、その土地をどのように利用するかは現時点では未定ですが、契約時に「マンションか商業施設に限定する」という条件を付けることが可能です。

 「駅ビル新庁舎」が実現すれば、下記の3項目で全国で初めてのケースになるでしょう。
    (1)駅ビルに市役所が移転する
      (単なる出張所の開設は多数有りますが・・・)
    (2)閉館する大型商業施設に市役所が替わって入居する
      (市役所機能の一部が入居している例はありますが・・・)
    (3)市役所と図書館が合体する

 さらに「市役所跡地が高層マンションになる」というのも「全国で初めてのケース」です。飯能市が全国から注目されるようになるでしょう。

 しかし、他の企業が丸広東飯能店を一括して使用するようになってしまったら、このような可能性は無くなってしまいます。まさに、活用方法でのライバルが出現する前に「決断」し、迅速に「行動」しなければなりません。危機管理とは災害時だけのことではなく、これも緊急を要する「危機管理」の一環なのです

 このような「早期の決断を要する重大なこと」に臨機応変に素早く対応できなければ、行政としての「無策」「無能」を責められることになるのではないでしょうか?

 どなたか「市長ほっとミーティング」で質問してみませんか?

| 小久保 達 | 23:46 | comments (0) | trackback (0) | ★その他・旧い項目★::丸広東飯能店の跡地 |
▲その他の項目▲ ⇒【丸広東飯能店の跡地】No.4                                  飯能市が買って移転すれば「一石五鳥」の膨大な効果が生まれるのに・・・

 丸広東飯能店の跡地活用については、考えられる限りの可能性を検討しておきたいと思います。

 この項目タイトルの第01回(1/16)で、「飯能市が買い取る(借り上げる)場合の活用方法3例」と「飯能市が丸広に買い手か借り手を斡旋する場合の可能性4例」を列挙してみました。

 現時点で最も理想的なプランは飯能市による買い上げでしょう。

 そこに市役所の全部署を移転させるプランです。つまり現在の東飯能駅の駅ビル全体が飯能市役所になるのです。

(これからは駅ビル庁舎と呼びましょう)

 そのための財源は「現在の市役所の売却代金」です。

 駐車場も含めた地続きの敷地を必要な面積だけ売却すればいいのです。もちろん、その敷地の購入企業には「高層マンションの建設販売」の条件付にします

 これだけのことで、飯能市には思いも寄らなかった下記の5つのメリットが生じるのです。

(1)移転費用だけで市役所庁舎を耐震構造に転換できる
(2)したがって現在計画中の別館は不要になって建設費を節約できる
(3)1000戸を越す住宅団地が出現し人口増・税収増・活力増になる
(4)建設予定の図書館を同居させれば、その建設費も不要になる
(5)駅ビル庁舎の1,2階を商業施設に貸せば賃貸収入を得られる

  (駅の改札と同じフロアの3階には終電まで開いている図書館を!)

 上記の(1)~(5)が実現すれば、飯能市には新たな計り知れない可能性が広がってくるでしょう。

 しかも、それが「新たな借金ゼロ」で、「市民の税金負担ゼロ」で実現できるのです。

 つまり、「丸広東飯能店を飯能市が購入する」という「一石」を投じるだけで上記の(1)~(5)という「五鳥」を得ることができるのです。

 こんな素晴らしい「夢のような可能性」も、肝心の丸広東飯能店が他の企業に買われたり借りられたりしたら、それで消えてしまいます。だからこそ、一刻も早く、飯能市から丸広に「購入の打診」をするべきなのです。 

 このまま飯能市が何もしなければ下記のような「危機的な事態」が生じてしまいます。

(1)駅は空きビルのまま放置され「飯能は衰退」のイメージが固定される
(2)「耐震構造」を理由に別館庁舎建設に多額の税金が使われる
(3)それでいて市役所自体は「地震に弱い構造」のままで放置される
(4)市の人口はこのまま漸減していくだけ。
(5)老朽化した図書館の新築が財源不足で何年も先延ばしされる


 上記のような悲劇的なことも、市長が「丸広東飯能店を飯能市が購入する」と決断するだけで回避できるのです。

 「せっかくのチャンスを失わずに素早く機会を活かす」ことも、自治体としては重要な「危機管理」ではないでしょうか?

 その際に、最も留意しなければならないことは、「実現できる or 出来ない」を論じる前に、その前にまず「実現したいこと」「挑戦してみたいこと」を明確にすることです。そのうえで「本当に実現したいこと」を絞り込んだら、それから「実現させるにはどうすればいいのか?」を考えることが重要なのです。




| 小久保 達 | 14:26 | comments (0) | trackback (0) | ★その他・旧い項目★::丸広東飯能店の跡地 |
▲その他の項目▲ ⇒【丸広東飯能店の跡地】No.5                                                    市長発言にある「飯能市に相応しいにぎわいのある施設」とは、具体的に何?

 きょう(6/23)の朝日新聞朝刊・西埼玉面(34P)に、どういう訳か、丸広東飯能店の再利用について、「飯能市が丸広百貨店に要望している」という記事が載っていました。

 何か「特別な動き」でも有ったのか?

と思いましたが、そうではありませんでした。

   (↓はその記事の抜粋です)
沢辺瀞壱市長によると、閉店後の先月中旬、百貨店幹部と話し合った際、再利用について「まだ新たな動きはない」との報告を受けたという。
沢辺市長は「そのうち決まるとも言っていたが、飯能市にふさわしいにぎわいがある施設にしてほしい」と話している。


 新聞に載る談話は、字数の制約上、当人の実際の発言の「百分の一」もないことが多いので、この記事の文言についてはケチをつけても意味の無いことです。

 ただ、私が「疑問に思う」ことは、「飯能市にふさわしいにぎわいがある施設」とは具体的にどのような施設なのか?」ということです。

 もう一つの疑問は、「にぎわいのある施設にしてほしい」という要望があるのなら、
「その要望に応えてくれるのであれば飯能市としても協力したい」という意欲や意図が、沢辺市長に有るのか?ということです。

 もし、本当に、その意欲や意図が有るのなら、「○○や△△にするというのはどうでしょうか?」という提案をしでもいいのではないでしょうか?

 「丸広に替わる百貨店やスーパーになって欲しい」と要望しても、入居を希望する企業が無ければそれは実現しません。

 ならば、そのテナント探しに飯能市が協力しないのでしょうか?

 仮に、入居を希望する企業が有ったとしても、家賃の額で大きく左右されますが、飯能市として「特別な優遇措置」で協力する意図があるのでしょうか?

 もし、「全館は無理だが数フロアなら入居したい」という企業が現れたら、「では残りのフロアを飯能市が借りましょう」というところまで踏み込んでまで協力する意図があるのでしょうか?

 そんな疑問が今日の記事を読んだだけで、次々と湧いてきました。


| 小久保 達 | 23:51 | comments (0) | trackback (0) | ★その他・旧い項目★::丸広東飯能店の跡地 |
▲その他の項目▲ ⇒【丸広東飯能店の跡地】No.6                                                    丸広の自力再開が無理なら、JR東日本か西武鉄道が乗り出して欲しい!

 旧丸広東飯能店は今後どうなっていくのでしょうか?

 私は、丸広百貨店の社長に訊ける立場ではないので何も知りません。勝手に推測している丸広経営陣の「これからの選択肢」は下記の5つです。

    1.自力で再開できる可能性を探る
    2.グループ企業内で再開できる可能性を探る
    3.全館一括で借りてくれる企業を探す
    4.全館一括で買ってくれる企業を探す
    5.当分は空きビルのままにしておく


 私には特別な情報源も無いので「予測」することはできません。しかし、「願望する」ことだけはできます。

 当Blogの〈「駅ビル新庁舎」への道〉(計9回)では、旧丸広東飯能店を飯能市役所が購入か賃借で使用することを切望しました。

 「願望」を膨らませていくと、色々な「妄想」が浮かんできました。


 西武鉄道が購入する可能性はゼロでしょうか? 

 西武鉄道の前身である武蔵野鉄道は、丸広と同じように
飯能が「創業の地」だと聞いています。

 西武鉄道も「例の事件」以来、苦しいようです。ならば、所沢に有る本社ビルを売却すれば、旧丸広東飯能店を新本社ビルとして購入しても、まだかなりの売却益が残るのではないでしょうか? 


 JR東日本が購入する可能性はゼロでしょうか? 

 JR東日本は、いま、商業施設やオフィスビルの賃貸ビジネスに力を入れてきています。いま大人気の「エキナカ」のような店舗は、東飯能駅では無理でしょうが、JRなら、オフィスビルとしてのテナントを集められるのではないでしょうか?


 埼玉県が購入する可能性はゼロでしょうか?

 飯能市内に有る合同庁舎や土木事務所、周辺に点在する県の施設を売却して、東飯能駅ビルに集約することは不可能でしょうか? 

 これらのどれが「実現」しても、「新しい飯能市立図書館」が入居することは可能ではないでしょうか?

 私の「妄想」はまだまだ膨らんでいきそうです。


| 小久保 達 | 23:00 | comments (0) | trackback (0) | ★その他・旧い項目★::丸広東飯能店の跡地 |
▲その他の項目▲ ⇒ 【丸広東飯能店の跡地】No.7                                                    とうとう売れました! これからどうなるのでしょうか? 楽しみですね!!

 昨日(11/10)の毎日新聞msn

丸広百貨店(本店・川越市、大久保敏三社長)は9日、4月に閉店した東飯能店の土地と建物について、不動産投資金融会社「ニューシティコーポレーション」(本社、東京・六本木)と売却契約を締結したと発表した。

という記事が掲載されました。

 私は、この〈丸広東飯能店の跡地〉という項目タイトルのNo.6(7/5)では下記のように書きました。

      丸広経営陣の「これからの選択肢」は下記の5つです。
           1.自力で再開できる可能性を探る
           2.グループ企業内で再開できる可能性を探る
           3.全館一括で借りてくれる企業を探す
           4.全館一括で買ってくれる企業を探す
           5.当分は空きビルのままにしておく


 結局、 でしたね。

 飯能市民にとって、これからの関心事は、買い主であるニューシティコーポレーション(NEWCITY社)という会社が、旧丸広東飯能店をこれからどのようにするのか?ということでしょう。



 実は、今回のように閉店した大型商業施設をあまり知られていない会社が収得するという事例は日本では幾つもあります。

 これから「予想されること」は下記の3パターンでしょう。
 ↓
続き▽
| 小久保 達 | 22:51 | comments (2) | trackback (0) | ★その他・旧い項目★::丸広東飯能店の跡地 |
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